据相关数据显示，截至2019年3月底，黑石、凯德、基汇等外资机构，在中国内地的大宗房产交易累计金额已超过300亿元。
从外资进入中国房地产商业地产领域的地区来看，主要集中在北京、上海这两个城市，其中，以上海更为集中。但目前有向二线城市下沉的趋势。
对中国经济增长长期看好
外资为何频频出手收购中国商业地产，苏宁金融研究院投资策略研究中心高级研究员顾慧君向《中国产经新闻》记者分析指出：“外资频频出手收楼的原因主要有以下两个方面：一是经济触底反弹以及经济发达地区人口持续流入使得核心地区商业地产的投资价值回升；二是对外资投资商业地产的政策松绑，加上人民币贬值以及金融去杠杆导致国内投资者资金借贷的渠道受限、成本上升，使得外资投资于国内的商业地产赢来一个较好的时机窗口。”
回顾我国房地产大宗交易的历史，2005年开始，香港、新加坡等地开发商以及外资基金将目光投向中国，大肆布局北上核心物业；2010年，关于保险资金投资不动产暂行办法出台，中资保险公司开始扩大商办物业投资；2015-2016年，内资基金和万能险成为市场主要买家；2017年，随着房地产市场进入存量物业时代，内资开发商并购存量物业，掀起一轮热潮；2018年之后，外资投资占比显著上升。据仲量联行发布数据统计显示，去年，北京大宗交易市场成交额中大约有四分之一收购者是外资。
相关专家分析称，2018年，中国去杠杆、去地产化的大势使不少企业抛售资产，市场出现更多的优质资产。此外，融资渠道收紧则使内资机构募资困难，出价能力逐渐下降。
“从外资自身的角度来看，外资现阶段大规模进入国内商业地产市场，除了对市场动态变化反应迅速，同时也是对中国经济未来发展态势的看好。中国这一新经济体具有高速经济增长、稳定政治环境、愈发开放的政策等多种优势。”戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵分析指出。
苏宁金融研究院战略管理与规划中心高级研究员陈嘉宁对《中国产经新闻》记者分析指出：“一方面是外资对于中国经济增长的长期看好，另一方面也是出于外资对自己投资组合的品种和区域多样性的需要。”
区域多样性的需要
“商业地产写字楼是中国经济的晴雨表，外国的私募基金看好目前中国的经济发展，在这种情况下，外资认为有必要抢占中国一线城市的商业地产资源，加大对中国的核心资产配置。”刘兵称。
据了解，从外资进入中国房地产商业地产领域的区域来看，主要集中在北京、上海这两个城市。其中以上海更为集中。但目前有向二线城市下沉的趋势。
陈嘉宁分析称，一线城市为主，向发达的二线下沉，一线城市的经济发展活力更加明显，人才和高成长行业更加聚焦。发达的二线城市也具备以上特点，地价又相对便宜，表现出较高的成长预期。
作为中国最重要的核心城市，上海和北京一直都是外资最“青睐”目的地。此轮外资收购上海核心资产后，对北京也加大投资力度，据了解，除了丰树、PartnersGroup等买家，2018年Alianz、AEW、TPG等新晋买家也已在京收购项目。
据戴德梁行的数据显示，自2008年底政府的4万亿经济刺激后，北京写字楼市场租金自2010年开始上涨，超越上海的同时于2011年发生井喷现象，2012年达到峰值，自此之后，北京写字楼市场租金一直超过上海，位居全国首位，截至2018年底，上海甲级写字板市场租金为277元每平方米每月，仅为北京的69.2%，而北京全市市场租金高达400.1元每平方米每月。
此外，北京甲级写字楼市场空置率等始终低于上海。据相关资料显示，2011年后，北京甲级写字楼空置率一直保持在10%以下的低位。而上海随着2015-2018年大量的新增供应的入市；空置率大幅上涨，于2018年底高达16.49%，高于北京8.3个百分点。
“从北京和上海的成交额上来说，上海遥遥领先于北京，北京的成交量大约是上海的三分之一。不过，他们交易特点各有不同。外国机构投资者是有投资周期的，上海多是周期性成交方式，但是在北京，成交多是以自用型、长期持有型的内资为主，他们没有频繁出售的意愿，所以北京的成交额较少，外资进入的机会较少。”仲量联行北京研究部代理负责人米阳分析指出。
顾慧君表示，虽然最近外资频频出手国内的商业地产，投资的增速快，但外资占比仍然很小，与其说其对国内商业地产的投资价值看好，不如说是长期投资占比极低的一个纠偏。
值得我们注意的是，“我国人均商业地产面积2.34平方米，整体供应过剩，但在整体供应过剩的同时，人均商业地产面积存在显著的区域分化。相较于中西部及东北地区，珠三角、长三角有较高的人口吸附能力以及第三产业发展增速，其商业地产尤其是这类地区一二线城市的商业地产相对更具投资价值。”顾慧君称。
随着越来越多的外资进入到这个市场，会促使整个市场更加活跃，对于大宗交易市场而言会产生积极的效果。刘兵预测，2019将是外资继续爆发的一年。同时，内资机构也会由于中国经济稳定，去杠杆阶段性完成任务等多重向好因素影响，重新回归市场，外资也会面临强劲的竞争。
总之，顾慧君表示，随着外资的进入和金融去杠杆的要求，国内外资本在商业地产上会有一个此涨彼消的调整过程，商业地产中外资占比的上升，会使得大宗交易市场更趋理性。
（来源：中国产经新闻）
